โฉนดที่ดิน

การซื้อที่ดินมีความซับซ้อนและความเสี่ยง
ต่อไปนี้คือ ข้อควรระวังเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน เพื่อช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างปลอดภัย

1. การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์  เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือ น.ส.3 ก. หรืออื่นๆ ให้แน่ใจว่า โฉนดที่ดินไม่มีการจำนอง ติดภาระจำยอม หรือมีข้อพิพาททางกฎหมาย

2. ขอบเขตและตำแหน่งที่ดิน มีแนวแปลงที่ชัดเจน ไม่มีการรุกล้ำ ตรวจสอบให้แน่ใจว่า ตำแหน่งที่ดินในเอกสารว่าตรงกับพื้นที่จริง  พิจารณาการเข้าถึงที่ดิน เช่น ทางเข้าออก ถนนสาธารณะ

3. การใช้ประโยชน์ที่ดิน ตรวจสอบผังเมืองหรือข้อกำหนดการใช้พื้นที่ (เช่น เขตสีเหลือง แหล่งที่อยู่อาศัย ) ให้แน่ใจว่า เหมาะสมกับการใช้งานที่ต้องการ เช่น ปลูกสร้างบ้าน ทำเกษตร หรือทำธุรกิจ

4. ราคาที่ดิน เปรียบเทียบราคากับพื้นที่ใกล้เคียง ให้แน่ใจว่า ราคาไม่สูงหรือต่ำเกินไป

5. สภาพแวดล้อมและโครงสร้างพื้นฐาน สำรวจพื้นที่รอบข้าง เช่น แหล่งน้ำ ไฟฟ้า ถนน น้ำท่วมซ้ำซาก หรือความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ ตรวจสอบแผนการพัฒนาในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น โครงการขยายถนน โครงการจัดสรร หรือแหล่งท่องเที่ยว

6. ภาษีและค่าธรรมเนียม เตรียมค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ให้พร้อม เช่น ค่าภาษีรายได้ ค่าธรรมเนียมโอน ตรวจสอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้แน่ใจว่า จะไม่มีภาระที่ไม่คาดคิดในอนาคต

7. ประวัติและความน่าเชื่อถือ ตรวจสอบ/สอบถามประวัติที่ดิน เช่น การซื้อขายในอดีตหรือปัญหาที่เกิดขึ้น ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ขาย เช่น นายหน้าหรือบริษัทที่เกี่ยวข้อง

8. ขอคำปรึกษา หากไม่มั่นใจ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน

9. ข้อกฎหมาย ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น การแบ่งเขต การก่อสร้าง หรือสิทธิการครอบครอง ตรวจสอบว่าที่ดินไม่อยู่ในเขตหวงห้าม เช่น เขตป่าสงวน หรือที่ดินรัฐ

การตรวจสอบข้อมูลให้รอบด้านก่อนการซื้อที่ดิน จะช่วยป้องกันความเสี่ยงและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ที่ดินแต่ละแปลงมีลักษณะที่ต่างกัน หมั่นตั้งคำถามเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อ

• ที่สวยอยู่แล้วรวย รับซื้อ-ขาย บ้านมือสองและที่ดิน

ด้านหลังของโฉนดที่ดิน เป็นส่วนของลำดับการจดทะเบียนและการทำนิติกรรมต่างๆ ในที่ดิน หรือเรียกง่ายๆ ว่า ด้านหลังเป็นส่วนบอกประวัติความเป็นมาของที่ดิน ซึ่งความสำคัญ ดังนี้ 

1. วัน เดือน ปี ที่จดทะเบียน จะบ่งบอกว่านิติกรรมนั้น ๆ เกิดขึ้นเมื่อใด

2. ประเภทการจดทะเบียน เป็นประเภทของการทำนิติกรรมในที่ดิน เช่น ซื้อขาย จำนอง ให้ โอนมรดก ฯลฯ เหล่านี้มีผลกับค่าธรรมเนียมในสำนักงานที่ดิน

3. ผู้ให้สัญญา คนที่ขายหรือให้ที่ดิน

4. ผู้รับสัญญา คนที่ซื้อหรือรับที่ดิน

5. เนื้อที่ดินตามสัญญา ขนาดที่ดินที่เกี่ยวข้องกับนิติกรรมนั้น ๆ

6. เนื้อที่ดินคงเหลือ ที่ดินที่เหลือหลังจากทำนิติกรรมนั้น ซึ่งเป็นส่วนสำคัญมาก โดยเฉพาะในกรณีแบ่งแยกที่ดิน ไม่ว่าจะแบ่งโฉนดหรือแบ่งถนนก็ตาม

7. ระวาง เลขที่โฉนดที่ดินใหม่ ใช้ในกรณีที่มีการแบ่งแยกที่ดิน

8. ลายมือชื่อเจ้าพนักงานที่ดิน และตราประทับ รับรองว่านิติกรรมนี้ถูกต้องตามกฎหมาย ใช้อ้างอิงทางกฏหมายได้อย่างถูกต้อง

9. ในกรณี ที่มีข้อจำกัดใดๆ หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับที่ดิน ก็จะบันทึกรายละเอียดในตำแหน่งที่ตรงกับวันที่ทำนิติกรรม

การอ่านลำดับการจดทะเบียน จะทำให้สามารถทราบประวัติทั้งหมดของที่ดินแปลงนั้น และช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้

• ที่สวยอยู่แล้วรวย รับซื้อ-ขาย บ้านมือสองและที่ดิน

โฉนดที่ดิน นส.4 (สัญลักษณ์ ครุฑแดง)

เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน) ที่รู้จักกันทั่วไป สามารถซื้อขาย ทำประโยชน์ นำไปจำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ได้ ถือว่าเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของได้ชัดเจนที่สุด

นส.3 ก (สัญลักษณ์ ครุฑเขียว)

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ ไม่ใช่โฉนดที่ดิน และ ไม่มีกรรมสิทธิ์ ในที่ดินนั้น แต่แสดงถึงสิทธิในการครอบครอง โดยมีความใกล้เคียงกับโฉนดที่ดินมากที่สุด เนื่องจากมีรังวัด และมีระวางภาพถ่ายทางอากาศชัดเจน ทำให้สามารถซื้อขาย จำนอง และยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้

นส.3 (สัญลักษณ์ ครุฑดำ)

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน คล้ายกับ นส.3 ก แต่มีการรังวัดที่ไม่ละเอียด และไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ เนื่องจากความเป็นเจ้าของไม่ชัดเจน การซื้อขาย หรือจำนองที่ดินประเภทนี้ ต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน

สปก. (สัญลักษณ์ ครุฑน้ำเงิน)

สปก. เป็นที่ดินที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จัดสรรให้กับเกษตรกร เพื่อเป็นที่ทำกิน ที่ดินประเภทนี้ ซื้อขายไม่ได้ แต่สามารถทำสัญญาเช่าได้ 99 ปี และเป็นมรดกให้ทายาทได้

• Isara